Bei dieser Darlehensart wird zuerst mit dem Darlehensgeber eine sichere Laufzeit vereinbart. Nach diesem vereinbarten Termin soll das Darlehen getilgt sein. Anschließend erfolgt dann die Aufteilung der Kreditsumme mittels der Anzahl der Monate der Laufzeit. Daraus wird der monatlich zu leistende Betrag kalkuliert. Die Zinsen hängen von den aktuell herrschenden Marktzinsen ab. Im Unterschied zum länger laufenden Annuitätendarlehen sollte man hier unter Umständen aber gewisse Aufschläge einkalkulieren. Generell gilt: Je höher die Tilgungsrate ist, desto niedriger wird die Summe der Zinsen.
Die Zinsberechnung kann beim Tilgungsdarlehen entweder quartalsweise oder monatlich erfolgen. Die Zinsen werden dann entweder separat in Rechnung angegeben oder zur monatlichen Tilgungsrate hinzukalkuliert. Die Höhe der Zinszahlungen verringert sich regelmäßig, was mit der fortschreitenden Tilgungsleistung und dem damit verbundenen sinkenden Restschuld zu erklären ist. Während des Finanzierungszeitraums sinkt die monatliche Gesamtbelastung.
Gerade in Zeiten mit sehr geringen Bauzinsen werden die Volltilgerdarlehen attraktiv. Wer die geringen Bauzinsen verwendet und auf diese Weise die Kreditsumme erhöhen will, kann später bei zunehmenden Zinsen in die Liquiditätsfalle geraten. Wer aber die geringen Zinsen wählt und so die Tilgungsraten erhöhen will, hat die Möglichkeit, in der Regel sicher in die Zukunft zu planen. Im ländlichen Gebieten, wo die demographische Entwicklung negative Ergebnisse hat und aus diesem Grunde die Immobilien billiger sind, werden Tilgungsdarlehen als immer attraktiver betrachtet.
Drei verschiedene Modelle
Wer innerhalb einer Periode von 15 Jahren seine Immobilie abzahlen will, der kann - neben dem Tilgungsdarlehen - auch noch zwischen zwei weiteren Optionen wählen. Er hat die Möglichkeit, ein Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung von einem Prozent abzuschließen und gleichzeitig einen Bausparvertrag anzusparen, mit dem dann das Hypothekendarlehen abgelöst werden kann. Nach 15 Jahren ist dann die Finanzierung abgeschlossen. Man sollte aber mit dem Risiko der Zwischenfinanzierung rechnen, falls das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zugeteilt ist. Zum anderen kann man beim Hypothekendarlehen veränderbare Sondertilgungsmöglichkeiten gewähren, bei deren Verwendung dann das Darlehen auch nach 15 Jahren zurückgezahlt ist. Die Genehmigung von Sondertilgungen kostet aber einiges. Die Banken fordern Zinsaufschläge oder weisen in manchen Fällen Sondertilgungen ganz ab.